奈良を中心に不動産の売買、リフォーム、注文住宅と住宅に「もっと」を考える会社、原田建設です。
擁壁のある住宅についてです。
擁壁や石垣があるお家にお住まいの方もいらっしゃると思います。
そんな擁壁や石垣が査定に大きな影響を与えることがあります。
売り出そうとしたら思っているよりも安い。
理由は擁壁や石垣の査定額が良くなくてビックリ！とならないように事前に知っておいてほしい点をまとめました。
宅地造成等規制区域エリア内か否か
宅地造成等規制区域と言うものがあります。
この中では一定の高さ以上の工作物（擁壁など）には申請が必要となります。
「坂があるエリアなので、災害防止のために許可とってくださいね」と言うエリアになります。
奈良市の場合でしたら下のリンクから確認することができます。
自宅が入っているか確認ください。
ご確認いただけましたらと思いますが、
もし坂がある場所ならほとんどこの宅地造成等規制区域に入ります。
宅地造成等規制区域内の擁壁
1.高さ２ｍを超える『崖』ができる切土
2.高さ１ｍを超える『崖』ができる盛土
3.切土と盛土による『がけ』が2ｍを超えるもの
4.切土または盛土をする土地の面積が、500平米を超えるもの
宅地造成等規制区域内で上記の場合、宅地造成等規制の許可（宅造許可）が必要となります。
ちゃんと許可が取れているかどうかを調べるには、市役所の開発指導課にいけば調べることができます。
あの手この手で、結構出ていません。
査定に相談受けたときに出ていないことがわかっても、どうすることもできません。
つくる前に申請・許可が必要になります。
数十年前にちゃんと出していないものには行政もなかなか厳しい判断となります。
（なら最初から厳しくしてくれたらいいのに、、。）
無許可擁壁の場合、
査定時には「無許可擁壁」は作り直さないといけないものとなります。
造成会社は悪意がなかったかもしれませんが、許可が必要なものが許可が出ていない。数十年の時間が過ぎた後、気づかれた場合、どうしようもありません。
買主側では壊して、作りなおさないといけません。
もちろん査定額には悪い方に影響します。
許可が出ていても、悪くなっている場合はダメ
奈良市のとある大きな分譲地で高さ４ｍの大きな擁壁がありました。
しっかり宅造許可の下りた擁壁でした。
しかし、見る限り少し悪くなっていました。
市役所に問い合わせすると設計士の判断に任せる。との回答。
と言うことで設計士に判断してもらうと
「ダメ」
つまり、４ｍの大きな擁壁は無許可擁壁と同じように作り直さないといけない。
査定額も合わせなくなりました。
言いにくいことを伝えたときの売主さんのなんとも表現できない売主さんの表情を今も覚えています。それでも今のままお住まいになることで大きな地震が来た時の不安もあり、一緒に悩み倒しました。
擁壁は査定するときにお時間ください。
坪いくらと簡単に出る土地もあります。
しかし、私たちプロであっても調べるのに数日お時間をいただきたいのが、この擁壁の問題です。
買主が擁壁を作り直さないといけないかで査定額が変わってきます。
もし擁壁のある家をお持ちでしたら、ある程度査定額にも影響します。
どれぐらい影響するのか。
お気軽に相談ください。
原田建設では調べている情報が蓄積されています。
できるだけ擁壁による査定額の下落を抑えられる方法がないのかお調べいたします。
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