原田建設 スタッフの和田です。
今回は、お客様の大事な資産である不動産のご売却を少しでも検討されている方に、役立つことができればと売却に関する情報をお話しさせて頂きます。
売却に関するお金の話
まず、売却で知っていただきたいのはお金の話。売却の際に必要な諸経費は、仲介手数料や抵当権の抹消費用、契約書に貼付するの印紙税などが必要となります。また、売却によって譲渡益（プラスになる）が発生するケースでは、所得税等がかかる場合がございます。
仲介料の計算
仲介手数料は、物件の価格の3％＋6万円になります（400万円以下の仲介手数料は18万円＋消費税）
なので、1,000万円の物件を売却する際に不動産業者にお支払いする、仲介手数料は
1,000万円 × ３％ ＋ ６万円 ＝ 36万円
消費税込み（8％）で計算すると、38.8万円になります。
1,000万円の物件を売買するにあたって、物件価格の中からこちらの金額を最後の銀行でのお取引の際にお支払いして頂く流れになります。
不動産の売却を不動産業者に依頼してから、やむを得ず売却を中止することになった場合『広告費用などの請求はされないの？』っと実際にご質問もあります。
安心してください。基本的に、広告費についてご負担いただくことはございません。
売却することを断念し販売活動を万が一中止されたとしても、仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、ご売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございません。
譲渡益（譲渡所得）税金について
個人が不動産の売却をしたことによる譲渡益は譲渡所得として、他の所得（給与所得や事業所得など）と分離し所得税と住民税が課税されます。
また、一定の売却損は他の所得と相殺することによって所得税と住民税の減額をすることができます。不動産の売却による利益とは、原則として取得時から売却時までの資産の値上益であり、具体的には次の算式により計算されます。
譲渡所得の税額＝【総収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除】×税率
総収入金額の説明
収入金額は、資産を譲渡したことによるその年において「収入すべき金額」のことをいいます。
たとえ、譲渡をした年に売却代金の一部しか受け取っていない場合においても、未収入金部分である残金を含めた全額がその資産を譲渡した年の収入金額となります。
また、固定資産税等の精算金も収入金額となります。
総収入金額＝売買代金＋固定資産税等の清算金
譲渡費用の説明
譲渡費用とは、譲渡するために直接支出した費用のことです。
不動産を譲渡する場合には様々な費用がかかりますが、このように譲渡のために支払った費用についても、取得費と共に収入金額から差し引いて譲渡所得を計算します。
- 売却時の仲介手数料
- 売却時の契約書の印紙代
- 売却時の登記費用（登録免許税、司法書士等の報酬）
- 売却のための広告料（特別な広告）
- 売却のために行った測量費、不動産鑑定料
- 譲渡のために支払った立退料
- 土地等を売却するために取り壊した建物の取り壊し費用、及び取り壊した建物の取得費相当額
- 売買契約後に更に有利な条件で他に売却するために支出する解約違約金
- その他譲渡関連費用
※引越し費用、固定資産税、譲渡代金の取り立て費用などは譲渡費用には含まれません。
税率の説明
最後に税率は、その不動産の所有期間に応じて「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分されます。短期譲渡所得に比べ長期譲渡所得の方が税金の計算上優遇されていますので、所有期間の判定は重要です。
不動産の譲渡所得の所有期間の判定は、単純に「取得の日」から「譲渡の日」までの期間で判定するのではなく、「取得の日」から「譲渡の日」の属する年の１月１日現在の所有期間で判定しますので注意が必要です。
また、「取得の日」と「譲渡の日」は、新築家屋を除いて選択することができますので、所有期間が長くなるように選択することがポイントになります。
↓保有期間において税率が変わります
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315％（国税15.315％、地方税5％） |
| 5年以内 | 短期譲渡所得 | 39.63％（国税30.63％、地方税9％） |
短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が二倍ほど変わってきます。
3000万円の特別控除
一定の条件を満たすことで譲渡所得税を減らすことができる「3,000万円の特別控除」という特例があります。
こちらに関しては条件等がありますので改めての記事でご説明いたします。
この記事では条件付きで3000万円控除があるのだと知っておいてください。
まとめ
仲介で売却する場合、買主は一般の方になります。
もし売却するにしても買主にとっては『夢のマイホーム』です。
金額も高額なもので、一度きりの人生でお買い物するには何度も購入できるものではございません。
しっかりと戦略をたてて売却することが必要です。売却を少しでも検討されている方や、今は売却しなくてもいずれは検討している方も、今後のために是非とも参考になればと思います。
お家のご売却は 原田建設 奈良店 和田まで ご連絡くださいませ。
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