相続時に平等に分けやすい「換価分割」について

こんにちは、原田建設　奈良店　工藤です。

今回は不動産の遺産相続についてのお話をしたいと思います。
まず今回は相続人が複数いるときに、相続対象が現金などではなく不動産といった平等に分けることが難しいものの場合の相続についてになります。

いくつか種類があるのですがその中でもイメージもしやすく相続時に平等に分けやすい「換価分割」についてお話しします。

「換価分割」とは？

まず「換価分割」とはなにか、それは不動産を現金に換えて分割する方法になります。
それでは不動産を現金化とはどうするのか、対象不動産を売却してしまう事です。

こうすることにより 平等に分けにくい不動産から平等に分けやすいもの現金に変えて分割することを換価分割 といいます。

現金の分割割合を先に決める場合

ここでは売却後の現金の分割割合を先に決めておく場合の説明を行います。

この際に相続する際に登記名義人を単独でするのか共有名義でするのかどちらでするかによっても手続きが変わってきます。

〇単独名義→現金分割

まず単独で名義人になりその後売却をし、現金を分割する場合ですが
単独で登記を行われる場合、形式上は単独登記をした名義人が対象不動産の売主となり代金を受け取ることになります。

その後代金を、他の共同相続人に配分することになるので、これは贈与に該当して、贈与税がかかるのではないかという疑問が生じます。

贈与税の不安：国税庁の見解

この点においては国税庁の見解は、単独の相続登記が換価のための単なる便宜であって、 その代金が遺産分割協議や遺産分割調停の内容に従って実際に分配されたなら贈与税の問題は生じないとしています。  そこで 贈与税を課税されないためには、遺産分割協議書に、換価分割を行うことと換価した売却代金の分配割合を明記しておくことが重要 になってきます。
その点においては共有名義の場合は贈与税の問題が生じない。
ですが換価分割は、譲渡所得税がかかります。

換価分割の譲渡所得申告

そこで、換価分割の場合に具体的にどのように譲渡所得の申告をすればよいのかを以下に説明します。
※あらかじめ代金の分割割合を確定しておいてから換価する場合を説明します。
この場合は、実際に代金が配分されるのは換価後ですが、あらかじめ配分割合が決まっているため、その割合で取得した遺産を各人が売却したものと扱われます。
あらかじめ換価代金の配分割合を定めていたときは、その割合で遺産を分割することを定めたことと同じであり、 各人が、その割合で取得した遺産を換価（譲渡）したものとして、その割合に応じた申告をすることになります。 

まとめ

以上のように換価分割は、不動産などの特性上平等に分けることが難しいものにも相続人すべて平等に分けることができるメリットがございます。
不動産を相続された場合には売却時にもほかの相続方法もございますので相続でご売却をご検討されている場合には是非原田建設にご相談頂ければと思います。
不動産のプロとしてご売却時のアドバイスをさせて頂きます。

その際相続において不明な点等は弊社で司法書士の先生もご紹介させて頂くこともできますので不動産を相続する際には是非弊社までご相談ください。