奈良を中心に不動産の売買、リフォーム、注文住宅と住宅に「もっと」を考える会社、原田建設です。
自宅を売却する際に最も利用されている節税対策は3000万円控除ではないでしょうか？
3000万円控除の解説とともに相続した空き家にも活用できる方法を合わせて紹介していきます。
自宅売却の税金とは｜譲渡所得税の説明
不動産を売却したからといって、必ずしも税金は発生するものではありません。
不動産売却の税金は、一言でいうと売却して「儲かった人にかかる税金」です。逆に売却しても「儲からなかった人」には課税されない税金となります。
ポイント
儲かったら税金がかかります。
儲からなかったら税金がかかりません。
※自宅の場合は特例（後で詳しく説明）
譲渡益＝売買価格－取得費－諸費用
取得費：土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額
譲渡所得税金 ＝ 譲渡益 × 税率
所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30％ 9％
長期譲渡所得 5年超 15％ 5％
なお、相続で物件を引き継いだ場合も、所有期間は引き継がれます。
被相続人の所有期間が5年超であれば、相続人(受け継いだ方)がすぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用されます。
「3000万円控除」を活用して自宅売却を売却する場合
自宅を売却する場合は、居住用財産（自宅）の所有期間を問わず適用され、譲渡益から3000万円控除されます。
大和郡山や奈良市では売却益が3000万円を超えるということはなかなかないかと思います。
なので
0円 ＝ （売却益－3000万円）× 税率
と譲渡所得税が0円になることがほとんどではないでしょうか？
マイホームを譲渡した翌年2月16日から3月15日までの確定申告時期に、この特例を受ける旨の申告をする必要があります。
ご注意ください。
もう一つポイントは所有者が居住用にしている場合のみが利用できる節税方法になり、相続されている場合は他の条件等が付加されます。
相続空き家の3000万円控除を活用して実家を売却する場合
≪2023年12月31日までに延長≫
3000万円控除は生前でないと利用することができません。平成28年度改正により以下の要件を満たすことで利用することができるようになりました。
3000万円控除に相続空き家が追加されたのには戸建て住宅の空き家を減らしたい。増やしたくない。との国の思惑があります。
そのため、空き家を減らすことが条件に入っています。
条件
・相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
・相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
・取り壊しか耐震リフォーム（適合を受けている場合は不要）
・相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までであること。
条件も多く理解のしにくいかもしれません。
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